Obecność koronawirusa ma swoje odbicie także na rynku nieruchomości. Pandemia sprawia, że sytuacja finansowa wielu osób ulega zmianie, co niejednokrotnie wpływa na odwlekanie decyzji o wzięciu kredytu. 

Trzeba mieć na uwadze fakt, że banki co jakiś czas zmieniają swoje zasady, a tym samym coraz rzadziej udzielają pożyczek na wkład własny w wysokości 10%. Banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów. Posiadanie dochodów z działalności gospodarczej coraz częściej stanowi powód do wprowadzania dużych ograniczeń przez banki, a dochody z umów o dzieło, bądź zleceń mogą być przyczyną całkowitego wykluczenia z możliwości uzyskania kredytu. 

Pomimo zaostrzonych kryteriów, istnieje spore prawdopodobieństwo, że te zmiany nie będą miały wpływu na Ciebie. Jeżeli podjąłeś decyzję o budowie nieruchomości, posiadasz stabilną sytuację finansową, to nie ma żadnych przeciwwskazań przed staraniem się o kredyt.

W dzisiejszym artykule omówione zostaną poniższe zagadnienia.

  • Jaki kredyt wybrać?
  • Jaka jest najlepsza strategia kredytowa? Podpowiem, że nie należy wybierać banku o najniższej marży!
  • Czy kupić działkę za gotówkę czy na kredyt?
  • Jakie dokumenty będą potrzebne do kredytu?
  • Jakie błędy popełniają kredytobiorcy?
  • Po co współpracować z doradcą kredytowym?

Kredyt hipoteczny na zakup działki

Chciałbym przedstawić specyfikę finansowania kredytem hipotecznym zakupu działki, uwzględniając w przyszłości perspektywę budowy domu jednorodzinnego.

Chociaż pandemia COVID-19 spowodowała wiele problemów, ludzie dalej chętnie decydują się na budowę własnych domów. Media każdego dnia podają różne statystyki pokazujące, co się dzieje na rynku mieszkaniowym. Dynamiczna sytuacja nie hamuje jednak indywidualnych inwestycji, w postaci kupna nieruchomości od deweloperów, czy działki pod budowę domu. Chciałbym przedstawić specyfikę kupowania działki poprzez kredyt hipoteczny, biorąc pod uwagę perspektywę budowy domu.

Czy wszystkie banki finansują zakup działki?

Banki bardzo dokładnie oceniają ryzyko podczas udzielania kredytów hipotecznych. Na jego uzyskanie ma wpływ nie tylko wiarygodność i historia. To również gwarancja finansowania na wypadek problemów finansowych kredytobiorcy. Nie da się ukryć, że działki posiadają mniejsze zasoby majątkowe, niż mieszkanie czy dom. Niektóre banki nie są do końca zainteresowane tego typu kredytem, a inne mogą nałożyć surowsze wymagania, na przykład skracając okres kredytowania.

Wkład własny

Wkład własny to wprowadzenie do kredytu hipotecznego. Bez wystarczających środków nie ma możliwości uzyskania kredytu. Propozycja Komisji Nadzoru Finansowego sprzed kilku lat, ogranicza maksymalną wartość LtV (loan to value). W tłumaczeniu oznacza to stosunek pożyczki do zabezpieczenia. Mówiąc o warunkach panujących w Polsce, największy LtV w kilku bankach wynosi 90%. Jednak zgodnie z własnymi wewnętrznymi procedurami większość z nich potrzebuje nawet 20% własnego wkładu.

Operat szacunkowy

W momencie gdy starasz się o kredyt hipoteczny, musisz wiedzieć, że wybrany przez ciebie grunt podlega wycenie nieruchomości. Można wykonać ją we własnym zakresie lub może być zrealizowana przez bank. Istotne jest stworzenie listy banków, w których złożysz wniosek o pożyczkę. Rzeczoznawcy majątkowi dokonują wycen na podstawie danych o sprzedaży podobnych działek w ostatnich 12-24 miesiącach. Opłata za wycenę zależy od banku i lokalizacji. Kwota ta najczęściej waha się w okolicach 500 złotych. 

Sprawdź poprzedni artykuł Kredyt hipoteczny krok po kroku

Najlepsza kredytowa strategia

Zastanawiasz się, czy istnieje najlepsza kredytowa strategia? Wszystko zależy od Twoich oczekiwań. Jeżeli krok pierwszy to zakup działki, a o pożyczkę na budowę domu będziesz się ubiegać w stosunkowo niedługim czasie, to warto zapoznać się z ofertami banków posiadających jak najniższe koszty „wejścia i wyjścia”. Przede wszystkim minimalny koszt prowizji za udzielenie pożyczki i wcześniejszą spłatę. Nie warto skupiać się na marży, całkowitym koszcie i dodatkowych wydatkach. Po zakupie działki skupiasz się na projekcie domu, jednocześnie starając się o pozwolenie na budowę. Jeżeli działasz sprawnie – możesz załatwić to wszystko w ciągu kilku miesięcy. Po tym etapie następuje kolejna analiza rynku i przekazanie dokumentów do banku, który zapewni Ci najlepsze warunki refinansowania gruntu i budowy. Mniej istotne jest to, że rata kredytu może wzrosnąć niż to, że będziesz musiał ponieść koszty okołokredytowe wynoszące nawet kilkanaście tysięcy zł. 

Okres kredytowania

Jeżeli chodzi o okres kredytowania działki, to zalecam aby było on jak najkrótszy. Im ten okres jest krótszy, tym większa jest wysokość kapitału w spłacie raty. W ten sposób spłacisz więcej kapitału, który zostanie wykorzystany przy staraniu się o refinansowanie gruntów i zdobywaniu środków na budowę domów.

Ile należy złożyć wniosków?

W ciągu wielu lat pracy w branży zgromadziłem duże doświadczenie i wiedzę. Każdą sprawę kredytową mojego klienta finalizuję podpisaniem umowy i wypłatą kredytu. Zawsze jednak korzystam ze standardowych metod gwarancji i dopuszczam wiele różnych przeciwności w trakcie procesu ubiegania się o pożyczkę. Banki mogą podejmować niezrozumiałe decyzje kredytowe, czas analizy może się wydłużyć, a wyceny nieruchomości okażą się niższe, niż wartość transakcji. Dlatego preferuję składanie kilku wniosków pożyczkowych. Ma to na celu zabezpieczenie interesów, takie jak zmniejszenie ryzyka utraty zadatku i przyspieszenie transakcji. Może też zmniejszyć presję związaną z ubieganiem się o pożyczkę. Pierwsza pozytywna decyzja przyniesie Ci ulgę, a potem na spokojnie poczekasz na kolejne odpowiedzi z banków.

Zakup działki na kredyt krok po kroku

Zakup działki na kredyt jest ściśle określonym procesem. 

Najpierw proponuję spotkanie z ekspertem finansowym, aby ustalić, czy posiadasz zdolność kredytową. Pozwoli to sprawdzić swoje możliwości finansowe i zakresem osiągalnych dla Ciebie kwot. Kontakt ze specjalistą może wskazać potencjalne słabości transakcji. Pozwoli Ci to zrozumieć, że pomimo spełnienia wszystkich warunków, bank może w pewnych kwestiach dyskwalifikować Cię, jako kredytobiorcę i nakreśli, co należy poprawić.

Kolejnym etapem jest znalezienie gruntu pod budowę.  Należy wtedy sprawdzić, czy istnieje możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny na zakup ziemi. Kiedy działka zostanie sprawdzona, powinieneś przystąpić do wyboru kilku banków, w których złożysz wniosek o kredyt. Będzie to wymagało wielu dokumentów finansowych, osobistych i nieruchomościowych. Jednocześnie musisz określić zakres i podpisać umowę przedwstępną.

Po uporaniu się z całą dokumentacją, nadchodzi czas nawiązania kontaktu z bankami. Musisz liczyć się z tym, że proces kredytowy jest dość skomplikowany i może potrwać do 2 miesięcy i ostatecznie kończy się decyzją i zawarciem umowy kredytowej. Po podpisaniu umowy pożyczki możesz przejść do podpisywania notarialnej umowy kupna nieruchomości.

Jakie działki można finansować?

Zastanawiasz się jakie działki można finansować? Działka powinna przede wszystkim charakteryzować się odpowiednimi warunkami zagospodarowania przestrzennego. Należy wiedzieć, że najłatwiej jest sfinansować działki o powierzchni 3000 m2, natomiast istnieją wyjątki. Można bez problemu uzyskać finansowanie dla działek o powierzchni 1ha, ale wyróżnia się również działki, które nie miały wydanych warunków zabudowy, bądź teren nie posiadał miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Lista dokumentów potrzebnych do uzyskania kredytu hipotecznego.

Nie ma jednej standardowej listy, która będzie jednocześnie minimum i maksimum wymagań dla wszystkich banków. To wszystko zależy od indywidualnego stanu prawnego danej nieruchomości.

Każdy bank ma inne wymagania, także nie ma standardowego spisu materiałów, które należy przedstawić w każdej placówce. Ekspert finansowy może zdefiniować taką listę. Natomiast z mojego doświadczenia podpowiem Ci, jakie dokumenty powinieneś przygotować składając wniosek o kredyt:  

  • Numer księgi wieczystej 
  • Wpis i wypis z rejestru gruntów
  • Podstawa nabycia działki przez obecnych właścicieli
  • Warunki zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
  • Operat szacunkowy
  • Zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej

Ile czasu trwa uzyskanie kredytu?

Zastanawiasz się, ile trwa oczekiwanie na decyzję odnośnie kredytu? Czas zależy tak naprawdę od poszczególnych banków. W tych bardziej popularnych czas kredytowania jest zwykle dłuższy, niż w mniejszych instytucjach, które mogą szybciej przeanalizować Twoją sytuację. Swoim klientom proponuję, aby w umowie przedwstępnej założyli, że czas na uzyskanie kredytu to 2-3 miesiące. W tym okresie będziesz miał czas na odpowiednie przygotowanie się do złożenia wniosku, przejście całego procesu, podpisanie umowy pożyczki oraz swobodne podpisanie ostatecznych dokumentów. Zbyt krótki czas w początkowej umowie może prowadzić do napięć i konieczności wyboru najszybszego banku, zamiast najlepszej ceny.

Współpraca z ekspertem kredytowym

Wyróżnia się dwa sposoby ubiegania się o kredyt hipoteczny. Pierwszą opcją jest staranie się o pożyczkę samemu, natomiast musisz posiadać odpowiednią wiedzę i być uważny. Niestety nadal niesie to za sobą ryzyko popełnienia wielu błędów. Innym, bezpieczniejszym sposobem jest skorzystanie z usługi eksperta kredytowego. Pozwoli Ci to na uniknięcie błędów. Taka usługa jest bezpłatna. Wszystkie oferty niezależnie od tego, czy będziesz załatwiał sam, czy pomoże Ci w tym ekspert – będą dokładnie takie same. 

Czym kierować się przy wyborze banku? Czy tylko niskim oprocentowaniem i prowizją? 

Niskie oprocentowanie i prowizja nie powinny być czynnikami, którymi powinniśmy się kierować. Ważny jest wybór banku, w którym: 

1) Musimy wykonać prosty kosztorys budowlany,

2) Są tylko 2-4 transze, które łatwo rozliczyć.

Dlaczego?

Istnieje szacunkowy koszt budowy, który przedstawia bankowi Twoje planowane wydatki. Dokumenty niektórych banków są bardzo intuicyjne i proste. Podczas, gdy jedne mają tylko 12 pozycji, wyróżnia się także placówki, które posiadają ich aż 50! Aby umiejętnie skompletować takie dokumenty, trzeba się skontaktować np. z projektantem lub kierownikiem budowy.

Liczbę pozycji w kosztorysie należy rozpatrywać łącznie z liczbą rat kredytu. Po zakończeniu danego etapu prac, bank wypłaca kredyt w kilku ratach. Im mniej rat, tym lepiej: możesz otrzymać więcej pieniędzy i mieć większą swobodę ruchów. Nawet, jeśli harmonogram budowy się nie powiedzie, możesz nadal działać, ponieważ środki zostaną zdeponowane na Twoim koncie bankowym.

Jeśli jednak jest wiele opłat, to Twoja swoboda działania się jest bardzo ograniczona, może to powodować trudności podczas budowy. 

Szczegółowy kosztorys, spora liczba transz sztywne i wymagające banki mogą zablokować postępy prac budowlanych. Dlatego tak ważny jest wybór banku, który nie będzie przeszkadzał w budowie. 

Ponadto: 

  • Zwracaj uwagę na to, jak bank rozlicza dalsze prace. Czy wyśle ​​rzeczoznawcę? A może wystarczy jedynie zrobienie zdjęć i przekazanie ich za pośrednictwem aplikacji?
  • W jaki sposób otrzymujesz następną część pieniędzy? Czy za każdym razem trzeba składać wniosek i udawać się do oddziału?
  • Jak wygląda cenowo rozliczenie poszczególnych etapów budowy?

Wybór taniego banku nie powinien być priorytetem.

Warto rozważyć wybór z 0% przyznaniem kredytu i 0% spłatą kredytu z góry.

Kieruj się tym, że:

  • W etapie pierwszym wybierasz bank, który „nie będzie przeszkadzał” podczas budowy. Oprocentowanie nie ma znaczenia.
  • Budujesz dom.
  • Po budowie refinansujesz kredyt w innym banku.

Kiedy budowa Twojego domu się zakończy, możesz poszukać banku oferującego najlepszą ofertę na rynku. W ten sposób pozyskujesz pieniądze i spłacasz aktualnie zaciągnięty kredyt. Ponieważ wybrałeś bank 0% do spłaty przed rozpoczęciem budowy, refinansowanie nie będzie Cię nic kosztować.

Powyższa metoda działania nie jest intuicyjna, dlatego w konsekwencji prowadzi do tego, że większość osób wybiera bank o najniższym oprocentowaniu. Tylko niewielki procent udzielanych kredytów jest refinansowanych.  

REFINANSOWANIE KREDYTU

Kilka informacji na temat refinansowania:

  • Istnieje kilka banków, w których 0% rat za wcześniej spłacony kredyt jest możliwe po 2-3 latach od momentu jego udzielenia. W niektórych instytucjach następuje to później. 
  • Refinansowanie kredytu wiąże się z ponownym złożeniem wniosku o kredyt i przejściem przez cały proces. Nie ma tutaj gwarancji, że dany bank dokona zrefinansowania. Jeżeli otrzymałeś wcześniejszą pożyczkę na budowę domu, a wiesz, że Twoja sytuacja nadal jest stabilna i nie uległa ona pogorszeniu, to nie powinno być problemu. Natomiast musisz wiedzieć, że bank nie jest zobowiązany do refinansowania kredytu, a Twoja sytuacja finansowa może to uniemożliwić.  

Rozliczanie transz

Zanim zaczniesz budować dom, otrzymasz pierwszą część pieniędzy pozyskanych z kredytu, a kolejne transze uzależnione są realizacji projektu budowlanego, na który otrzymałeś środki. Banki nie chcą, aby osoby budujące dom wystawiały faktury za wykonane usługi i zakupione materiały budowlane. Gdyby podejrzewał, że pieniądze zostały wykorzystane na inne cele niż budowa, mógłby się tego spodziewać.

Można też bez żadnych konsekwencji zrezygnować z ostatniej transzy kredytu.

Można zrezygnować z ostatniej transzy kredytu, dlatego też warto zastanowić się nad pozyskaniem większego kredytu. Jeśli twoja budowa zakończy się zgodnie z założonym planem to ostatnia partia pieniędzy nie zostanie uruchomiona. Jeśli jednak koszt budowy będzie wyższy, szybko uzyskasz tani kredyt na bezproblemowe dokończenie budowy.

PODSTAWOWE BŁĘDY PRZY ZAWIERANIU KREDYTU

1) Korzystanie z oferty banku, w którym mamy rachunek bankowy i brak analizy innych ofert.

2) Wysyłanie tylko jednego wniosku kredytowego.

Wysłanie jednego wniosku może być ryzykowne. Wybrany bank może mieć bardzo niekorzystne warunki, a najłatwiejszym sposobem znalezienia odpowiedniego rozwiązania jest złożenie kilku wniosków do różnych banków. Dodatkowo bank zawsze może odrzucić wniosek. Niezależnie od dochodów, sytuacji finansowej i opinii doradców, w nawet z pozoru pewnych sytuacjach, analityk może odrzucić wniosek. Dlatego warto złożyć ich kilka.

3) Patrzenie tylko na np. marżę, z pominięciem innych kosztów.

Należy wziąć pod uwagę wszystkie koszty, takie jak ubezpieczenie, raty oraz wydatki.

4) Brak świadomości całkowitych kosztów budowy oraz przygotowywanie nierealnych kosztorysów.

Bank udziela kredytów, analizując Twoje szacunkowe koszty. Akceptuje przy tym pewien minimalny koszt budowy domu, są to jednak tylko dane statystyczne. Bank nie analizuje projektu budowlanego, nie zna warunków gruntowych działki, a także nie wie, których wykonawców wybierzesz i jaki materiał kupisz.

Istnieje wiele czynników, które wpływają na budowę, dlatego sytuację budowlaną każdego domu należy rozpatrywać osobno. Nie można polegać na kosztorysach dodawanych w katalogach, ponieważ są one często niedoszacowane. Jest to niekorzystne, ponieważ może zdarzyć się sytuacja w której nie starczy Ci pieniędzy i będziesz zmuszony starać się o kredyt gotówkowy, który jest droższy od kredytu hipotecznego. 

Wykonanie kosztorysu może zająć wiele czasu – nawet do kilkunastu tygodni.  

NA CO MOŻNA WZIĄĆ KREDYT HIPOTECZNY?

Zastanawiasz się na co możesz wziąć kredyt hipoteczny? Na wszystko, łącznie z wykończeniem domu. Pożyczka obejmuje zorganizowanie przestrzeni mieszkalnej, zakup sprzętów AGD i RTV i wiele innych. 

W jaki sposób bank bada zdolność kredytową? Czy uwzględnia umowy o dzieło? Jak patrzy na wydatki?

Bank przed podjęciem decyzji odnośnie twojego wniosku o kredyt – analizuje Twoją sytuację finansową. Jeśli twoje dochody pochodzą z umowy o dzieło, taka umowa również będzie brana pod uwagę, ale zostanie wyliczona średnia z ostatnich 12 miesięcy (w 2 bankach w ciągu ostatnich 6 miesięcy). Jeśli twoje wydatki są uczciwe i większość z nich znajduje się w przelewach bankowych, to nie ma czym się martwić.

Prowadząc działalność, bank sprawdza wyniki z ostatnich 12 do 24 miesięcy.

Co należy zrobić, aby kupić działkę na kredyt?

Dokumenty jakie prawdopodobnie musisz posiadać. Lista ta może się różnić od banku: 

  • Wypis i wyrys (lub kopia mapy ewidencyjnej) z rej. gruntów.
  • Warunki zabudowy lub wypis z planu miejscowego dla konkretnej działki.
  • Podstawa nabycia nieruchomości.
  • Księga wieczysta.
  • Kilka banków żąda potwierdzenia dostępu do drogi publicznej. Czasami wystarcza zaświadczenie lub wskazanie na mapie.
  • Umowa przedwstępna – najlepiej podpisana u notariusza.

Mam gotówkę na zakup działki. Czy lepiej kupić za nią działkę, a kredytować budowę, czy działkę wziąć na kredyt?

Tu prosta odpowiedź: finansowanie działki – gotówką!

Czemu?

Pożyczka na działkę i dom musi być udzielona w tym samym banku. Pożyczając pieniądze na grunt,, musisz trzymać się tego samego banku, co może być niekorzystne, albo będziesz musiał refinansować kredyt, co może być czasochłonne, jeżeli chcesz szybko zacząć się budować.

Dodatkowo przy zakupie nieruchomości możliwość płatności gotówką jest dobrą podstawą do negocjacji!

Czy mogę od razu wziąć kredyt na działkę i budowę domu?

Oczywiście. W takim przypadku musisz mieć przygotowany projekt budowlany. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub zgłoszeniu budowy otrzymasz pieniądze na budowę domu. Tylko kilka banków może wybrać ten rodzaj finansowania.

Czy mogę wziąć kredyt na działkę w jednym banku, a na budowę domu w drugim?

Nie. Bank udzielający  kredytu hipotecznego ma nadzieję, że informacja o hipotece będzie na pierwszym miejscu w księdze wieczystej. Wpis obejmie działkę i dom. Dlatego ceny te nie mogą być finansowane przez dwa niezależne banki.

Czy jest możliwe uzyskanie kredytu na działkę, która znajduje się poza terenem objętym planem miejscowym i bez wydanej decyzji o warunkach zabudowy?

Jasne. Na początku było to osiągalne w dwóch bankach. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym zawiera informacje o niezidentyfikowanych warunkach zabudowy.

Trudno jednak powiedzieć, co robi bank w obecnych okolicznościach – brak decyzji o warunkach zabudowy powoduje, że niepewność, czy na danej działce można postawić dom, wynosi 100%.

Jak wybrać dobrego doradcę?

  • Unikaj korzystania z usług dużych firm konsultingowych. Nigdy nie wiadomo, czy rozmawiasz z długoterminowym ekspertem czy kimś, kto jest w trakcie szkolenia.
  • Poszukaj specjalisty, który od wielu lat działa pod swoim imieniem i nazwiskiem oraz ma wielu zadowolonych klientów. 
  • Poszukaj doradcy, mającego doświadczenie w pozyskiwaniu kredytów hipotecznych. Porozmawiaj z nim o jego doświadczeniu.
  •  Unikaj doradców, którzy chcą złożyć tylko jeden wniosek z informacją, że na pewno dostaniesz pożyczkę. 

Zapraszam do kontaktu.