W dzisiejszym artykule skupię się na najczęstszych pytaniach, nurtujących Klientów przed podjęciem decyzji o wzięciu kredytu hipotecznego, który niezmiennie cieszy się dużym uznaniem i pozwala zrealizować marzenie o własnej nieruchomości. Stał się on jednym z podstawowych produktów, oferowanych przez instytucje finansowe. Trend zakupu mieszkań na wynajem w dalszym ciągu wykazuje tendencję wzrostową i nic nie zapowiada, aby w tej kwestii miało się coś zmienić.


Zauważyłem, że jednym z najczęściej zadawanych przez moich Klientów pytań jest to, dotyczące warunków, jakie trzeba spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny.

Uwzględniamy tu przede wszystkim 3 elementy.

  1. Zdolność kredytowa. Musimy posiadać dochody, które umożliwią nam spłatę rat kredytu

Hipotecznego. Należy wziąć tu pod uwagę wszystkie dotychczasowe raty innych kredytów i zobowiązań.

  1. Wkład własny. Obecnie, w zależności od banku musimy pokryć z własnych środków co najmniej 10% wartości nieruchomości, chociaż najczęściej wynosi on 20%. Przy niższym wkładzie własnym banki bardzo często wymagają ubezpieczenia kredytu, które stanowi zabezpieczenie w momencie, gdy z różnych przyczyn nie będziemy mogli spłacić zobowiązania.
  2. Odpowiednia wartość nieruchomości. Instytucja finansowa musi mieć pewność, że dana nieruchomość będzie stanowić zabezpieczenie, w przypadku gdyby kredytobiorca miał problemy ze spłatą. Wyceny może dokonać odpowiednio przeszkolony pracownik banku lub rzeczoznawca majątkowy. Bank może także udzielać gwarancji na inną nieruchomość, będącą własnością co najmniej jednego kredytobiorcy.

Uzyskanie kredytu hipotecznego wymaga spełnienia wszystkich  powyższych warunków.

Jak dużo trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to zazwyczaj zobowiązanie zaciągane na okres 20-25 lat. Bank musi zyskać pewność, że kredytobiorca będzie w stanie spłacać kolejne raty. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to, ile należy zarabiać. Zależy to przede wszystkim od wysokości kredytu. Instytucje finansowe posiadają własną politykę udzielania kredytów hipotecznych. Z tego też powodu, różnica w wysokości udzielonych pożyczek może sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Banki podlegają także pewnym odgórnym zasadom. Np. w niektórych przypadkach hipoteka nie może przekraczać połowy dochodów kredytobiorcy. Jeśli dochód nie jest wyższy od średniej krajowej rata nie może przewyższać 65% kwoty. Banki biorą pod uwagę również stałe koszty utrzymania rodziny pożyczkobiorcy i inne czynniki, takie jak bieżące zobowiązania, okres kredytowania lub parametry ceny kredytu.

Jakie dokumenty należy złożyć ubiegając się o kredyt hipoteczny?

Do uzyskania kredytu niezbędne jest złożenie kompletu wymaganych dokumentów. Mogą one nieznacznie różnić się pomiędzy poszczególnymi bankami oraz mogą mieć określony termin ważności. Ze względu na ilość, warto zacząć je gromadzić z wyprzedzeniem. Do przedłożenia w instytucji finansowej należy przedłożyć m.in. dokument tożsamości, dokumenty weryfikujące źródła dochodu, np. zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu, wyciąg z konta bankowego na ostatnie trzy, sześć lub dwanaście miesięcy, deklaracja PIT – 37 za ostatni rok, umowa o pracę, a dla osób prowadzących działalność gospodarczą oryginał zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu z tytułu składek, zaświadczenie o wpisie do CEIDG. Kolejnymi dokumentami, które należy okazać są te, bezpośrednio związane z nabywaną nieruchomością: umowa przedwstępna, zawarta z deweloperem, wypis z Centralnej Ewidencji Gruntów i Budynków, prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę na danej działce, umowa przedwstępna potwierdzająca chęć nabycia nieruchomości z rynku wtórnego czy odpis nieruchomości z księgi wieczystej.

Jak obliczyć zdolność kredytową?

W obliczaniu zdolności kredytowej mogą nam pomóc kalkulatory dostępne na stronach internetowych. Są to obliczenia szacunkowe, opierające się na mniejszej ilości danych, niż w przypadku dokumentów wymaganych przez bank. W ustaleniu zdolności kredytowej pomagają również doradcy finansowi. Zajmuję się tym podczas spotkań z Klientami.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Na koszt kredytu hipotecznego wpływa wiele różnych czynników. Przede wszystkim należy wziąć pod

uwagę oprocentowanie, liczone w skali roku. Składa się ono ze stopy procentowej, której wysokość ustalana jest przez Bank Centralny oraz marży, zależnej od danego banku.

Następnie powinniśmy uwzględnić prowizję za udzielenie kredytu, koszty ubezpieczenia, dodatkowe produkty, takie jak karta kredytowa, czy dodatkowe ubezpieczenie, opłata przygotowawcza, karencja czy wakacje kredytowe.

Ile wynosi oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu jest podstawowym kosztem związanym ze spłatą kredytu.  To od niego zależy, jaką kwotę z tytułu odsetek będziemy musieli spłacić wraz z otrzymanymi środkami.

Składa się ono z dwóch podstawowych składowych: marży banku oraz stawki bazowej, na której nasz bank nie ma wpływu.

najczęściej jest to WIBOR(R) 3M lub WIBOR(R) 6M, którego wysokość zależy od stopy referencyjnej, ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej. 

Suma WIBOR-u i marży daje nam całkowite oprocentowanie kredytu.