Kategoria: Blog

Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego różni się nieco od tego na zakup mieszkania z rynku wtórnego. Różnice dotyczą m.in.: dokumentów czy sposobu wypłacania pieniędzy przez bank. Przeczytaj na co musisz być gotowy, jeśli poszukujesz mieszkania od dewelopera i będziesz potrzebował kredytu na jego zakup.

Mieszkanie od dewelopera kusi możliwością aranżacji i wykończenia wedle własnego pomysłu, natomiast wymaga od kupującego czasu i funduszy na owe wykończenie. Poniżej przedstawiam krótki poradnik na temat tego, jak wyglądać będzie droga po kredyt na mieszkanie z rynku pierwotnego – zapraszam do lektury.

1) Zanim zaczniesz szukać, sprawdź swoją zdolność kredytową.

Tutaj rada brzmi podobnie przy każdym rodzaju kredytowania. Zanim rozpoczniesz poszukiwania wymarzonej nieruchomości – sprawdź swoją zdolność kredytową. Pomoże Ci to uniknąć niepotrzebnego zachodu w przypadku zbyt drogich nieruchomości oraz sprecyzuje kryteria wyszukiwania, byś zaoszczędził swój czas. Na tym etapie polecam Ci spotkanie z ekspertem kredytowym, który przeanalizuje dla Ciebie wiele ofert bankowych podczas jednej rozmowy i jednocześnie podpowie, co będzie dla Ciebie najkorzystniejsze.

UWAGA: Pamiętajmy o kosztach remontu/wykończenia podczas szacowania całkowitej kwoty, którą będziemy musieli pokryć z pieniędzy spoza kredytu (obok wkładu własnego). Banki oferują możliwość przeznaczenia części kredytu hipotecznego na wykończenie. Jeśli zdecydujemy się na takie rozwiązanie, trzeba podkreślić, że środki otrzymamy po odbiorze technicznym lokalu.

UWAGA 2: Transakcji na rynku pierwotnym – w przeciwieństwie do kupna mieszkania z rynku wtórnego – nie towarzyszy konieczność opłacenia 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.

2) A kiedy znajdziesz mieszkanie dla siebie – najpierw umowa rezerwacyjna, potem wnioski kredytowe.

Jeśli masz już wymarzone mieszanie – dalsze działania musisz rozpocząć od sporządzenia pisemnej umowy z deweloperem – może to być umowa rezerwacyjna lub od razu deweloperska. Jest to koniecznie do tego, by bank rozpoczął analizę.

UWAGA: W spisanej umowie trzeba zamieścić informację dotyczącą wpłaty zobowiązania do dewelopera. Warto pamiętać, żebyś miał na to ok. 6 tygodni od momentu podpisania umowy do wypłaty kredytu.

UWAGA 2: Umowa rezerwacyjna wystarcza do tego, aby złożyć wnioski do banków, przeprowadzić analizę kredytową i otrzymać decyzję. Umowę deweloperską podpisujemy wówczas wtedy, gdy otrzymujemy pozytywną decyzję z banku.

Po podpisaniu umowy z deweloperem, należy wypełnić wnioski kredytowe do banków, których oferta Cię interesuje. Tutaj także polecam Ci skorzystanie z pomocy eksperta finansowego, który po wysłuchaniu informacji na temat Twoich możliwości i potrzeb, nie tylko pomoże Ci, na co zwrócić uwagę podczas wyboru banków, ale także wesprze Cię w wypełnianiu oraz gromadzeniu dokumentów.

3) Podpisanie umowy kredytowej.

Umowę kredytową będziesz podpisywać bezpośrednio w oddziale banku, a zaraz po tym będzie potrzeba zaangażowania wkładu własnego oraz – co dotyczy tylko rynku pierwotnego – przeniesienia prawa ubezpieczenia nieruchomości (tzw. cesja na rzecz banku). Cesja zazwyczaj stanowi załącznik do umowy kredytowej oraz angażuje do zobowiązania również dewelopera.

Jeśli Twoja inwestycja jest w trakcie budowy, bank wypłaca Ci pieniądze w transzach, zgodnie z umową deweloperską oraz zamieszczonego w niej harmonogramu prac. Deweloper otrzymuje wszystkie pieniądze dopiero po zakończeniu budowy, wtedy też, możesz podpisać akt notarialny przenoszący własność, tym samym zostając właścicielem nieruchomości.

UWAGA: Do momentu realizacji ostatniej transzy kredytu, będziesz płacił tylko odsetkową część raty.

Na koniec mam dla Ciebie jeszcze listę ważnych dokumentów, które musisz zgromadzić, starając się o kredyt na mieszkanie z rynku pierwotnego:

• odpis księgi wieczystej nieruchomości (jeśli została już ona wybudowana),
• umowa przedwstępna (musi zawierać informację na temat harmonogramu prac budowlanych),
• pozwolenie na budowę, wyrys i wypis z rejestru gruntów,
• potwierdzenie nadania numeru NIP oraz REGON budującego przedsiębiorstwa,
• ewentualnie decyzje podziałowe działek.

Jeśli po przeczytaniu tego artykułu, masz jeszcze jakieś dodatkowe pytania – zapraszam Cię do kontaktu. Przypominam, że nie poniesiesz w związku z tym żadnych kosztów i nie niesie to sobą jakichkolwiek zobowiązań.

Od połowy 2014 roku w Polsce obowiązuje tzw. Rekomendacja S wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego. Nakazuje ona bankom udzielanie kredytów hipotecznych tylko w walucie, w której zarabia Klient. To pokłosie tzw. kredytów frankowych zaciąganych w latach 2006−2009. Polskie banki nie mogą już podejmować ryzyka zmian kursów walut przy udzielaniu kredytów hipotecznych.

Na szczęście wciąż jest kilka banków, które udzielą kredytu dla osoby pracującej za granicą (o ile zarabia ona w EUR, USD, £, NOK, SEK – problem może pojawić się gdy zarabia się w innej walucie). Warto jednak podkreślić, że banki akceptują tylko dochody uzyskiwane na podstawie umowy o pracę, na podstawie kontraktu, a w wypadku prowadzenia własnej działalności gospodarczej za granicą, dochód brany jest pod warunkiem odstępstwa.

Praca za granicą = większe wymagania w banku

Niestety banki inaczej traktują osoby pracujące za granicą oraz osoby uzyskujące dochód w kraju, gdy te starają się o kredyt. Związane jest to z tym, że gdy kredyt będzie udzielony w obcej walucie, oparty on będzie na innej stopie procentowej, a co za tym idzie, przyszły kredytobiorca musi liczyć się z dodatkowym ryzykiem. Wiąże się ono z różnicą kursu waluty zaciąganego kredytu, a złotówką, w związku z czym banki zobowiązane są do liczenia naszej zdolności kredytowej według bardziej rygorystycznych zasad.

1) Od osoby pracującej za granicą ubiegającej się o kredyt wymagana jest dłuższa ciągłość zatrudnienia niż w przypadku zatrudnienia w Polsce (z reguły jest to 12 m-cy, a czasem nawet 24 m-ce).

2) Kolejna różnica to wymóg większego wkładu własnego – w niektórych przypadkach nawet 40% ceny zakupu/wartości nieruchomości (powoduje to zmniejszenie kwoty zaciąganego kredytu, a co za tym idzie kosztów, jednak nie zawsze dysponujemy wystarczającym wkładem własnym).

3) Niestety w niektórych bankach będziemy się musieli liczyć z koniecznością przetłumaczenia dokumentów, co oznacza kolejne przedłużenie okresu potrzebnego na uzyskanie kredytu, no i dodatkowe koszty.

Procedura uzyskania kredytu i wymagane dokumenty

Również procedura uzyskania kredytu dla osoby pracującej za granic różni się od standardowego kredytu. Jest bardziej złożona, czasochłonna i wymaga większej ilości dokumentów.

Najczęściej wymagane dokumenty to:

1) umowa o pracę/kontrakt + tłumaczenie na język polski u tłumacza przysięgłego
2) wyciąg z konta, na które wpływa wynagrodzenie za 6, 12 lub 24 miesięcy (w zależności od banku) + tłumaczenie na język polski (w niektórych przypadkach wystarczy przetłumaczyć ostatni z nich)
3) roczne rozliczenie podatkowe + tłumaczenie na język polski,
4) odcinki płacowe od pracodawcy (payslip, gehaltsabrechnung itp.) za ostatnie 6, 12 czy 24 m-ce (jak w przypadku wyciągu z konta) + tłumaczenie na język polski,
5) raport historii kredytowej z danego kraju (np. Experian, raport Schuffa) + tłumaczenie na język polski.

Uwaga: Bank może zażądać części z w/w dokumentów, wszystkich lub też dodatkowych wyżej niewymienionych.

Starania o kredyt dla osób, zarabiających w obcej walucie mogą okazać się nie lada wyzwaniem. Pomoc eksperta finansowego może okazać się nieoceniona, który nie tylko pomoże oszczędzić stres i czas, ale też zadba o skompletowanie wszystkich potrzebnych dokumentów, kiedy już wybrana zostanie najlepsza oferta. Nie wiesz, który bank wybrać, i od czego zacząć? Zapraszam do kontaktu!

Droga po kredyt na budowę domu różni się nieco od tej po kredyt na zakup mieszkania. Poniżej znajdziesz poradnik, który przeprowadzi Cię przez wszystkie istotne kroki, jeśli chcesz zbudować swój własny dom bez stresu i problemów.

KROK nr 1: Wybierz działkę i zamów projekt domu

Całą przygodę zaczynamy od poszukiwania działki, na której wybudujemy dom i kolejno zamówienia projektu naszego domu. Nie wszystkie jednak działki nadają się pod zabudowę i w takich przypadkach, uzyskanie zgody na działania budowlane może być bardzo czasochłonne: w przeciwieństwie do działki budowlanej, działka rolna musi widnieć jako teren mieszkaniowy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub też zgodę na zabudowę uzyskać będziemy musieli urzędzie gminy/miasta albo starostwie powiatowym.

Rodzaj działki to nie wszystko. O czym jeszcze pamiętać?
– przed zakupem ziemi warto sprawdzić czy działka nie narzuca wymagań, co do samego budynku (takie informacje można również zweryfikować w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego);

– zwróćmy uwagę na kształt działki i ukształtowanie terenu – jeżeli jej kształt jest nietypowy np. w formie trójkąta – niestandardowy projekt domu może być droższy, a jeśli działka ma spady czy nierówny teren – może to rodzić kolejne utrudnienia w budowie domu;

– warto także postawić na badanie gruntu, żeby wiedzieć, co kryje w sobie ziemia wybranej przez nas działki

Kolejnym etapem naszych działań jest zamówienie projektu naszego domu u architekta oraz uzyskanie zgody na budowę – te dokumenty będą nam potrzebne już w banku. Przed staraniem się o kredyt, warto też przygotować kosztorys budowy. Informacje na temat wszystkich wydatków są bardzo ważne:

UWAGA! Bank udzielający nam kredytu na budowę domu będzie wymagał od nas dokończenia budowy do stanu użytkowego! Musimy więc być pewni, że pieniądze z kredytu pozwolą nam dokończyć budowę przynajmniej do tego stanu.

KROK nr 2: Wybierz najlepszą ofertę kredytu na budowę domu – nie sugeruj się ceną

Najlepsza oferta kredytu to taka, która dostosowana będzie do naszych potrzeb, a miesięczna rata nie będzie rujnowała naszych finansów przez najbliższych kilkadziesiąt lat. Jest naprawdę wiele aspektów, na które trzeba zwracać uwagę przeglądając oferty wielu banków, dlatego z pełną odpowiedzialnością polecam Ci współpracę z doświadczonym ekspertem finansowym, który nie tylko posłuży Ci swoją wiedzą podczas weryfikowania ofert bankowych, ale również wesprze w całym procesie ubiegania się o kredyt i kompletowania dokumentów. Trzeba zaznaczyć, że koszt kredytu nie jest jedynym najważniejszym kryterium podczas wyboru oferty danego banku, warto zwrócić uwagę m.in. na stawkę jaką przyjmuje bank do wyliczenia tzw.: szacunkowego kosztu wybudowania 1m2 – stawki te różnią się często o kilkaset złotych, co wpływa na różne wycenienie budowy naszego domu lub też koszt rozliczenia wypłacanych transz kredytu.

Wszystkie dokumenty, jakich będziesz potrzebować w banku:

Pozwolenie na budowę;
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków;
Akt notarialny lub inny dokument potwierdzający, że działka jest naszą własnością;
Projekt domu;
Kosztorys i harmonogram budowy;
Wykaz dochodów;
Po przedłożeniu wszystkich dokumentów i wniosku o kredyt, pozostaje nam czekać na decyzję banku. Jeśli jest ona pozytywna, podpisujemy umowę z bankiem i czekamy na wypłatę pieniędzy.

UWAGA! Na tym etapie ważne jest złożenie wniosku o wpis (hipoteki) do księgi wieczystej wykupionej przez nas działki.

KROK nr 3: Budujemy dom i spłacamy kredyt – nie ryzykujmy i dotrzymujmy terminów harmonogramu!

W przeciwieństwie do innych kredytów np. na zakup mieszkania, kredyt na budowę domu ma swoją specyfikę wypłacania pieniędzy, które podzielone jest na części tzw. transzy ( była o nich mowa w kroku nr 2). Warto pamiętać, że transze wiążą się z ustalonym wcześniej kosztorysem i harmonogramem budowy – bank będzie weryfikował nasze postępy i nawet decydował o tym, kiedy wypłacić nam kolejne pieniądze! To kolejny powód, dla którego warto w swoich budowlanych działaniach wesprzeć się pomocą eksperta finansowego, który także podczas samej budowy posłuży nam radą i swoją wiedzą, opartą na doświadczeniu.

PODSUMOWANIE

Wybór działki ma znaczenie:
a) działka rolna wymaga weryfikacji w Miejscowym Planie Zagospodarowania
Przestrzennego;
b) kształt i ukształtowanie działki mogą wpłynąć na cenę budowy domu oraz na
ewentualne problemy podczas samej budowy;
Wybieraj kredyt nie na podstawie ceny kredytu, ale na podstawie wszystkich aspektów oferty, m.in. kosztów wypłacania transz – polecam Ci skorzystać z usług eksperta finansowego
Skompletuj 6 najważniejszych dokumentów zanim wybierzesz się do banku!
Po uzyskaniu zgody na kredyt i podpisaniu umowy kredytowej, złóż wniosek do sądu o wpisanie hipoteki. Ekspert przygotuje dla Ciebie wnioski i złoży je w Twoim imieniu.
Podczas budowy domu trzymaj się harmonogramu budowy, by uniknąć problemów z wypłacaniem kolejnych transz kredytu przez bank.

Jeśli planujesz budowę domu i po przeczytaniu tego artykułu pojawiły się pytania – zapraszam Cię do kontaktu!