Program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Co musisz wiedzieć?

Już wkrótce rusza program “Mieszkanie bez wkładu własnego”. Ma on umożliwić zakup wymarzonego domu czy mieszkania wszystkim tym, którzy nie mają możliwości odłożenia pieniędzy na wkład własny. W takich przypadkach wkład własny ma poręczać Bank Gospodarstwa Krajowego. Czy warto skorzystać z takiego rozwiązania i co warto wiedzieć przed podjęciem decyzji?

Zasady programu, czyli kto może skorzystać.

Program skierowany jest zarówno do par i singli, również tych bezdzietnych. Kredyt mieszkaniowy na takich warunkach będzie dostępny tylko na zakup pierwszej nieruchomości, chyba że w rodzinie jest więcej niż jedno dziecko. Maksymalna kwota poręczenia przez BGK wynosi 100 000 złotych. Cena za metr kwadratowy podlegać będzie limitom.

Kredyt bez wkładu własnego będzie droższy.

Program nie jest dopłatą, nie pomniejsza kwoty kredytu o wkład własny. Umożliwia jedynie jego zaciągnięcie na całą kwotę potrzebną do zakupu nieruchomości. To oznacza, że kredytobiorca musi wnioskować o wyższą kwotę. Trzeba mieć zatem znaczenie większą zdolność kredytową, aby bank zaakceptował wiosek. Wyższa kwota oznacza także dłuższy czas spłaty, a tym samym, dłuższy czas naliczania odsetek.

Dopłaty od rządu.

Rząd przewiduje odroczenie części kredytu w przypadku pojawienia się dzieci – tzw. spłatę rodzinną. Za każde dziecko kwota kredytu zostanie obniżona o 20 000 złotych.
Udział w innych programach mieszkaniowych (Rodzina na Swoim lub Mieszkanie dla Młodych”) nie wyklucza możliwości skorzystania z gwarancji BGK.

Wymarzone cztery kąty.

Ze względu na limit cen za metr kwadratowy, tylko niewielki odsetek mieszkań będzie kwalifikował się do programu. Osoby chcące skorzystać z poręczenia, będą musiały pójść na pewne ustępstwa i wybrać mniejszy metraż lub gorszą lokalizację.

Czy warto skorzystać z programu “Mieszkanie bez wkładu własnego”?

Kredyt bez wkładu własnego będzie droższy i trudniej będzie go dostać. Znalezienie mieszkania kwalifikującego się do programu w niektórych województwach może okazać się niemożliwe. Zdaniem specjalistów taki program nie jest realną pomocą dla polskich rodzin i nie będzie cieszył się zbyt dużą popularnością, przynajmniej dopóki nie poprawią się warunki rynkowe.

Chętnych jest więcej niż mieszkań

Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości w Szczecinie? W najnowszym artykule Gazety Wyborczej odpowiadam na pytanie, czy warto kupić mieszkanie już teraz, czy może jeszcze poczekać. Wszystkich zainteresowanych zakupem nieruchomości dla siebie lub pod inwestycję zapraszam do lektury:
https://szczecin.wyborcza.pl/szczecin/7,34939,27248832,najnowsze-ceny-nieruchomosci-w-szczecinie-chetnych-jest-wiecej.html

Kredyt budowlany

Banki posiadają wiele ofert kredytowych. Do jednych z najbardziej popularnych należą kredyty gotówkowe, które możemy przeznaczyć na dowolny cel oraz kredyty hipoteczne, z przeznaczeniem na zakup mieszkania lub wybudowanie domu.

Wśród zobowiązań, szczególnie ważną rolę odgrywają kredyty budowlane, pozwalające sfinansować kosztowną inwestycję. Wiele osób zastanawia się, czy są one tym samym co kredyty hipoteczne. Istnieje jednak sporo różnic między nimi.

Uzyskanie finansowania na budowę domu może być bardziej czasochłonne i skomplikowane niż w przypadku kredytu hipotecznego. Pierwszym i najważniejszym wymogiem, niezbędnym do rozpoczęcia procesu kredytowania jest posiadanie działki budowlanej. Dlatego wybierając to rozwiązanie, powinniśmy odpowiednio wcześnie dokonać wyboru i zakupu gruntu pod budowę. Chociaż część banków jest gotowa jednocześnie skredytować zakup ziemi oraz postawienie budowli, to i tak będą one wymagały wkładu własnego. Dlatego niewątpliwym plusem zakupu ziemi jest fakt, że banki traktują taką inwestycję jako wkład własny. Instytucje finansowe wypłacają kolejne transze kredytu wraz z postępem prac budowlanych. Przed podpisaniem umowy należy dostarczyć do banku następujące dokumenty:

  • zaświadczenie o dochodach,
  • akt notarialny potwierdzając nabycie i własność działki,
  • odpis z księgi wieczystej,
  • dziennik budowy,
  • pozwolenie na budowę,
  • projekt budowlany,
  • warunki zabudowy oraz plan zagospodarowania terenu,
  • kosztorys z etapami budowy.

Bank może automatycznie zablokować wypłacanie finansowania, a następnie zerwać umowę o kredyt jeśli prace budowlane nie będą wykonywane zgodnie z planem budowy lub gdy otrzymywane pieniądze zostaną wydane niezgodnie z ich przeznaczeniem. Dlatego bardzo ważne jest ustalenie harmonogramu i dokładne rozplanowanie prac, a także ścisła współpraca z ekipą budowlaną.

Przed przystąpieniem do budowy należy zastanowić się, jakich środków potrzebujemy, aby pokryć wszystkie wydatki z tego tytułu. Są one bardzo zróżnicowane i mogą obejmować: zakup działki, projekty budowlane, niezbędne pozwolenia, zakup materiałów budowlanych, wynagrodzenie dla pracowników.

W momencie podpisania umowy kredytowej na kredyt budowlany, w odróżnieniu do standardowego kredytu hipotecznego, prace budowlane w większości przypadków nie są jeszcze rozpoczęte. Dlatego szacowanie wartości nieruchomości jest utrudnione, a ostateczna kwot kredytu zależy od wielu składowych, które zostają poddane ocenie analityków, zatrudnionych w instytucjach bankowych. Faktyczna ocena wartości działki oraz wycena potrzebnych materiałów i prac budowlanych stanowi podstawę uzyskania kredytu na budowę domu i otrzymania najkorzystniejszych warunków finansowania.

Jeżeli mają Państwo dotyczące kredytu budowlanego, zapraszam do kontaktu. Chętnie udzielę informacji i rozwieję wszelkie wątpliwości.

Kredyt hipoteczny na budowę domu

Trzeba mieć na uwadze fakt, że banki co jakiś czas zmieniają swoje zasady, a tym samym coraz rzadziej udzielają pożyczek na wkład własny w wysokości 10%. Banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów. Posiadanie dochodów z działalności gospodarczej coraz częściej stanowi powód do wprowadzania dużych ograniczeń przez banki, a dochody z umów o dzieło, bądź zleceń mogą być przyczyną całkowitego wykluczenia z możliwości uzyskania kredytu.

Pomimo zaostrzonych kryteriów, istnieje spore prawdopodobieństwo, że te zmiany nie będą miały wpływu na Ciebie. Jeżeli podjąłeś decyzję o budowie nieruchomości, posiadasz stabilną sytuację finansową, to nie ma żadnych przeciwwskazań przed staraniem się o kredyt.

W dzisiejszym artykule omówione zostaną poniższe zagadnienia.

  • Jaki kredyt wybrać?
  • Jaka jest najlepsza strategia kredytowa? Podpowiem, że nie należy wybierać banku o najniższej marży!
  • Czy kupić działkę za gotówkę czy na kredyt?
  • Jakie dokumenty będą potrzebne do kredytu?
  • Jakie błędy popełniają kredytobiorcy?
  • Po co współpracować z doradcą kredytowym?

Kredyt hipoteczny na zakup działki

Chciałbym przedstawić specyfikę finansowania kredytem hipotecznym zakupu działki, uwzględniając w przyszłości perspektywę budowy domu jednorodzinnego.

Chociaż pandemia COVID-19 spowodowała wiele problemów, ludzie dalej chętnie decydują się na budowę własnych domów. Media każdego dnia podają różne statystyki pokazujące, co się dzieje na rynku mieszkaniowym. Dynamiczna sytuacja nie hamuje jednak indywidualnych inwestycji, w postaci kupna nieruchomości od deweloperów, czy działki pod budowę domu. Chciałbym przedstawić specyfikę kupowania działki poprzez kredyt hipoteczny, biorąc pod uwagę perspektywę budowy domu.

Czy wszystkie banki finansują zakup działki?

Banki bardzo dokładnie oceniają ryzyko podczas udzielania kredytów hipotecznych. Na jego uzyskanie ma wpływ nie tylko wiarygodność i historia. To również gwarancja finansowania na wypadek problemów finansowych kredytobiorcy. Nie da się ukryć, że działki posiadają mniejsze zasoby majątkowe, niż mieszkanie czy dom. Niektóre banki nie są do końca zainteresowane tego typu kredytem, a inne mogą nałożyć surowsze wymagania, na przykład skracając okres kredytowania.

Wkład własny

Wkład własny to wprowadzenie do kredytu hipotecznego. Bez wystarczających środków nie ma możliwości uzyskania kredytu. Propozycja Komisji Nadzoru Finansowego sprzed kilku lat, ogranicza maksymalną wartość LtV (loan to value). W tłumaczeniu oznacza to stosunek pożyczki do zabezpieczenia. Mówiąc o warunkach panujących w Polsce, największy LtV w kilku bankach wynosi 90%. Jednak zgodnie z własnymi wewnętrznymi procedurami większość z nich potrzebuje nawet 20% własnego wkładu.

Operat szacunkowy

W momencie gdy starasz się o kredyt hipoteczny, musisz wiedzieć, że wybrany przez ciebie grunt podlega wycenie nieruchomości. Można wykonać ją we własnym zakresie lub może być zrealizowana przez bank. Istotne jest stworzenie listy banków, w których złożysz wniosek o pożyczkę. Rzeczoznawcy majątkowi dokonują wycen na podstawie danych o sprzedaży podobnych działek w ostatnich 12-24 miesiącach. Opłata za wycenę zależy od banku i lokalizacji. Kwota ta najczęściej waha się w okolicach 500 złotych.

Sprawdź poprzedni artykuł Kredyt hipoteczny krok po kroku

Najlepsza kredytowa strategia

Zastanawiasz się, czy istnieje najlepsza kredytowa strategia? Wszystko zależy od Twoich oczekiwań. Jeżeli krok pierwszy to zakup działki, a o pożyczkę na budowę domu będziesz się ubiegać w stosunkowo niedługim czasie, to warto zapoznać się z ofertami banków posiadających jak najniższe koszty „wejścia i wyjścia”. Przede wszystkim minimalny koszt prowizji za udzielenie pożyczki i wcześniejszą spłatę. Nie warto skupiać się na marży, całkowitym koszcie i dodatkowych wydatkach. Po zakupie działki skupiasz się na projekcie domu, jednocześnie starając się o pozwolenie na budowę. Jeżeli działasz sprawnie – możesz załatwić to wszystko w ciągu kilku miesięcy. Po tym etapie następuje kolejna analiza rynku i przekazanie dokumentów do banku, który zapewni Ci najlepsze warunki refinansowania gruntu i budowy. Mniej istotne jest to, że rata kredytu może wzrosnąć niż to, że będziesz musiał ponieść koszty okołokredytowe wynoszące nawet kilkanaście tysięcy zł.

Okres kredytowania

Jeżeli chodzi o okres kredytowania działki, to zalecam aby było on jak najkrótszy. Im ten okres jest krótszy, tym większa jest wysokość kapitału w spłacie raty. W ten sposób spłacisz więcej kapitału, który zostanie wykorzystany przy staraniu się o refinansowanie gruntów i zdobywaniu środków na budowę domów.

Ile należy złożyć wniosków?

W ciągu wielu lat pracy w branży zgromadziłem duże doświadczenie i wiedzę. Każdą sprawę kredytową mojego klienta finalizuję podpisaniem umowy i wypłatą kredytu. Zawsze jednak korzystam ze standardowych metod gwarancji i dopuszczam wiele różnych przeciwności w trakcie procesu ubiegania się o pożyczkę. Banki mogą podejmować niezrozumiałe decyzje kredytowe, czas analizy może się wydłużyć, a wyceny nieruchomości okażą się niższe, niż wartość transakcji. Dlatego preferuję składanie kilku wniosków pożyczkowych. Ma to na celu zabezpieczenie interesów, takie jak zmniejszenie ryzyka utraty zadatku i przyspieszenie transakcji. Może też zmniejszyć presję związaną z ubieganiem się o pożyczkę. Pierwsza pozytywna decyzja przyniesie Ci ulgę, a potem na spokojnie poczekasz na kolejne odpowiedzi z banków.

Zakup działki na kredyt krok po kroku

Zakup działki na kredyt jest ściśle określonym procesem.

Najpierw proponuję spotkanie z ekspertem finansowym, aby ustalić, czy posiadasz zdolność kredytową. Pozwoli to sprawdzić swoje możliwości finansowe i zakresem osiągalnych dla Ciebie kwot. Kontakt ze specjalistą może wskazać potencjalne słabości transakcji. Pozwoli Ci to zrozumieć, że pomimo spełnienia wszystkich warunków, bank może w pewnych kwestiach dyskwalifikować Cię, jako kredytobiorcę i nakreśli, co należy poprawić.

Kolejnym etapem jest znalezienie gruntu pod budowę. Należy wtedy sprawdzić, czy istnieje możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny na zakup ziemi. Kiedy działka zostanie sprawdzona, powinieneś przystąpić do wyboru kilku banków, w których złożysz wniosek o kredyt. Będzie to wymagało wielu dokumentów finansowych, osobistych i nieruchomościowych. Jednocześnie musisz określić zakres i podpisać umowę przedwstępną.

Po uporaniu się z całą dokumentacją, nadchodzi czas nawiązania kontaktu z bankami. Musisz liczyć się z tym, że proces kredytowy jest dość skomplikowany i może potrwać do 2 miesięcy i ostatecznie kończy się decyzją i zawarciem umowy kredytowej. Po podpisaniu umowy pożyczki możesz przejść do podpisywania notarialnej umowy kupna nieruchomości.

Jakie działki można finansować?

Zastanawiasz się jakie działki można finansować? Działka powinna przede wszystkim charakteryzować się odpowiednimi warunkami zagospodarowania przestrzennego. Należy wiedzieć, że najłatwiej jest sfinansować działki o powierzchni 3000 m2, natomiast istnieją wyjątki. Można bez problemu uzyskać finansowanie dla działek o powierzchni 1ha, ale wyróżnia się również działki, które nie miały wydanych warunków zabudowy, bądź teren nie posiadał miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Lista dokumentów potrzebnych do uzyskania kredytu hipotecznego.
Nie ma jednej standardowej listy, która będzie jednocześnie minimum i maksimum wymagań dla wszystkich banków. To wszystko zależy od indywidualnego stanu prawnego danej nieruchomości.

Każdy bank ma inne wymagania, także nie ma standardowego spisu materiałów, które należy przedstawić w każdej placówce. Ekspert finansowy może zdefiniować taką listę. Natomiast z mojego doświadczenia podpowiem Ci, jakie dokumenty powinieneś przygotować składając wniosek o kredyt:

  • Numer księgi wieczystej
  • Wpis i wypis z rejestru gruntów
  • Podstawa nabycia działki przez obecnych właścicieli
  • Warunki zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
  • Operat szacunkowy
  • Zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej

Ile czasu trwa uzyskanie kredytu?

Zastanawiasz się, ile trwa oczekiwanie na decyzję odnośnie kredytu? Czas zależy tak naprawdę od poszczególnych banków. W tych bardziej popularnych czas kredytowania jest zwykle dłuższy, niż w mniejszych instytucjach, które mogą szybciej przeanalizować Twoją sytuację. Swoim klientom proponuję, aby w umowie przedwstępnej założyli, że czas na uzyskanie kredytu to 2-3 miesiące. W tym okresie będziesz miał czas na odpowiednie przygotowanie się do złożenia wniosku, przejście całego procesu, podpisanie umowy pożyczki oraz swobodne podpisanie ostatecznych dokumentów. Zbyt krótki czas w początkowej umowie może prowadzić do napięć i konieczności wyboru najszybszego banku, zamiast najlepszej ceny.

Współpraca z ekspertem kredytowym

Wyróżnia się dwa sposoby ubiegania się o kredyt hipoteczny. Pierwszą opcją jest staranie się o pożyczkę samemu, natomiast musisz posiadać odpowiednią wiedzę i być uważny. Niestety nadal niesie to za sobą ryzyko popełnienia wielu błędów. Innym, bezpieczniejszym sposobem jest skorzystanie z usługi eksperta kredytowego. Pozwoli Ci to na uniknięcie błędów. Taka usługa jest bezpłatna. Wszystkie oferty niezależnie od tego, czy będziesz załatwiał sam, czy pomoże Ci w tym ekspert – będą dokładnie takie same.

Czym kierować się przy wyborze banku? Czy tylko niskim oprocentowaniem i prowizją?
Niskie oprocentowanie i prowizja nie powinny być czynnikami, którymi powinniśmy się kierować. Ważny jest wybór banku, w którym:

  1.  musimy wykonać prosty kosztorys budowlany,
  2. są tylko 2-4 transze, które łatwo rozliczyć.

Dlaczego?

Istnieje szacunkowy koszt budowy, który przedstawia bankowi Twoje planowane wydatki. Dokumenty niektórych banków są bardzo intuicyjne i proste. Podczas, gdy jedne mają tylko 12 pozycji, wyróżnia się także placówki, które posiadają ich aż 50! Aby umiejętnie skompletować takie dokumenty, trzeba się skontaktować np. z projektantem lub kierownikiem budowy.

Liczbę pozycji w kosztorysie należy rozpatrywać łącznie z liczbą rat kredytu. Po zakończeniu danego etapu prac, bank wypłaca kredyt w kilku ratach. Im mniej rat, tym lepiej: możesz otrzymać więcej pieniędzy i mieć większą swobodę ruchów. Nawet, jeśli harmonogram budowy się nie powiedzie, możesz nadal działać, ponieważ środki zostaną zdeponowane na Twoim koncie bankowym.

Jeśli jednak jest wiele opłat, to Twoja swoboda działania się jest bardzo ograniczona, może to powodować trudności podczas budowy.

Szczegółowy kosztorys, spora liczba transz sztywne i wymagające banki mogą zablokować postępy prac budowlanych. Dlatego tak ważny jest wybór banku, który nie będzie przeszkadzał w budowie.

Ponadto:

  • Zwracaj uwagę na to, jak bank rozlicza dalsze prace. Czy wyśle ​​rzeczoznawcę? A może wystarczy jedynie zrobienie zdjęć i przekazanie ich za pośrednictwem aplikacji?
  • W jaki sposób otrzymujesz następną część pieniędzy? Czy za każdym razem trzeba składać wniosek i udawać się do oddziału?
  • Jak wygląda cenowo rozliczenie poszczególnych etapów budowy?

Wybór taniego banku nie powinien być priorytetem.

Warto rozważyć wybór z 0% przyznaniem kredytu i 0% spłatą kredytu z góry.

Kieruj się tym, że:

W etapie pierwszym wybierasz bank, który „nie będzie przeszkadzał” podczas budowy. Oprocentowanie nie ma znaczenia.
Budujesz dom.
Po budowie refinansujesz kredyt w innym banku.
Kiedy budowa Twojego domu się zakończy, możesz poszukać banku oferującego najlepszą ofertę na rynku. W ten sposób pozyskujesz pieniądze i spłacasz aktualnie zaciągnięty kredyt. Ponieważ wybrałeś bank 0% do spłaty przed rozpoczęciem budowy, refinansowanie nie będzie Cię nic kosztować.

Powyższa metoda działania nie jest intuicyjna, dlatego w konsekwencji prowadzi do tego, że większość osób wybiera bank o najniższym oprocentowaniu. Tylko niewielki procent udzielanych kredytów jest refinansowanych.

Refinansowanie kredytu

Kilka informacji na temat refinansowania:

  • Istnieje kilka banków, w których 0% rat za wcześniej spłacony kredyt jest możliwe po 2-3 latach od momentu jego udzielenia. W niektórych instytucjach następuje to później.
  • Refinansowanie kredytu wiąże się z ponownym złożeniem wniosku o kredyt i przejściem przez cały proces. Nie ma tutaj gwarancji, że dany bank dokona zrefinansowania. Jeżeli otrzymałeś wcześniejszą pożyczkę na budowę domu, a wiesz, że Twoja sytuacja nadal jest stabilna i nie uległa ona pogorszeniu, to nie powinno być problemu. Natomiast musisz wiedzieć, że bank nie jest zobowiązany do refinansowania kredytu, a Twoja sytuacja finansowa może to uniemożliwić.

Rozliczanie transz

Zanim zaczniesz budować dom, otrzymasz pierwszą część pieniędzy pozyskanych z kredytu, a kolejne transze uzależnione są realizacji projektu budowlanego, na który otrzymałeś środki. Banki nie chcą, aby osoby budujące dom wystawiały faktury za wykonane usługi i zakupione materiały budowlane. Gdyby podejrzewał, że pieniądze zostały wykorzystane na inne cele niż budowa, mógłby się tego spodziewać.

Można też bez żadnych konsekwencji zrezygnować z ostatniej transzy kredytu.

Można zrezygnować z ostatniej transzy kredytu, dlatego też warto zastanowić się nad pozyskaniem większego kredytu. Jeśli twoja budowa zakończy się zgodnie z założonym planem to ostatnia partia pieniędzy nie zostanie uruchomiona. Jeśli jednak koszt budowy będzie wyższy, szybko uzyskasz tani kredyt na bezproblemowe dokończenie budowy.

Podstawowe błędy przy zawierani kredytu

1) Korzystanie z oferty banku, w którym mamy rachunek bankowy i brak analizy innych ofert.

2) Wysyłanie tylko jednego wniosku kredytowego.

Wysłanie jednego wniosku może być ryzykowne. Wybrany bank może mieć bardzo niekorzystne warunki, a najłatwiejszym sposobem znalezienia odpowiedniego rozwiązania jest złożenie kilku wniosków do różnych banków. Dodatkowo bank zawsze może odrzucić wniosek. Niezależnie od dochodów, sytuacji finansowej i opinii doradców, w nawet z pozoru pewnych sytuacjach, analityk może odrzucić wniosek. Dlatego warto złożyć ich kilka.

3) Patrzenie tylko na np. marżę, z pominięciem innych kosztów.

Należy wziąć pod uwagę wszystkie koszty, takie jak ubezpieczenie, raty oraz wydatki.

4) Brak świadomości całkowitych kosztów budowy oraz przygotowywanie nierealnych kosztorysów.

Bank udziela kredytów, analizując Twoje szacunkowe koszty. Akceptuje przy tym pewien minimalny koszt budowy domu, są to jednak tylko dane statystyczne. Bank nie analizuje projektu budowlanego, nie zna warunków gruntowych działki, a także nie wie, których wykonawców wybierzesz i jaki materiał kupisz.

Istnieje wiele czynników, które wpływają na budowę, dlatego sytuację budowlaną każdego domu należy rozpatrywać osobno. Nie można polegać na kosztorysach dodawanych w katalogach, ponieważ są one często niedoszacowane. Jest to niekorzystne, ponieważ może zdarzyć się sytuacja w której nie starczy Ci pieniędzy i będziesz zmuszony starać się o kredyt gotówkowy, który jest droższy od kredytu hipotecznego.

Wykonanie kosztorysu może zająć wiele czasu – nawet do kilkunastu tygodni.

Na co można wziąć kredyt hipoteczny?

Zastanawiasz się na co możesz wziąć kredyt hipoteczny? Na wszystko, łącznie z wykończeniem domu. Pożyczka obejmuje zorganizowanie przestrzeni mieszkalnej, zakup sprzętów AGD i RTV i wiele innych.

W jaki sposób bank bada zdolność kredytową? Czy uwzględnia umowy o dzieło? Jak patrzy na wydatki?

Bank przed podjęciem decyzji odnośnie twojego wniosku o kredyt – analizuje Twoją sytuację finansową. Jeśli twoje dochody pochodzą z umowy o dzieło, taka umowa również będzie brana pod uwagę, ale zostanie wyliczona średnia z ostatnich 12 miesięcy (w 2 bankach w ciągu ostatnich 6 miesięcy). Jeśli twoje wydatki są uczciwe i większość z nich znajduje się w przelewach bankowych, to nie ma czym się martwić.

Prowadząc działalność, bank sprawdza wyniki z ostatnich 12 do 24 miesięcy.

Co należy zrobić, aby kupić działkę na kredyt?

Dokumenty jakie prawdopodobnie musisz posiadać. Lista ta może się różnić w zależności od banku:

  • Wypis i wyrys (lub kopia mapy ewidencyjnej) z rej. gruntów.
  • Warunki zabudowy lub wypis z planu miejscowego dla konkretnej działki.
  • Podstawa nabycia nieruchomości.
  • Księga wieczysta.
  • Kilka banków żąda potwierdzenia dostępu do drogi publicznej. Czasami wystarcza zaświadczenie lub wskazanie na mapie.
  • Umowa przedwstępna – najlepiej podpisana u notariusza.

Mam gotówkę na zakup działki. Czy lepiej kupić za nią działkę, a kredytować budowę, czy działkę wziąć na kredyt?

Tu prosta odpowiedź: finansowanie działki – gotówką!

Czemu?

Pożyczka na działkę i dom musi być udzielona w tym samym banku. Pożyczając pieniądze na grunt,, musisz trzymać się tego samego banku, co może być niekorzystne, albo będziesz musiał refinansować kredyt, co może być czasochłonne, jeżeli chcesz szybko zacząć się budować.

Dodatkowo przy zakupie nieruchomości możliwość płatności gotówką jest dobrą podstawą do negocjacji!

Czy mogę od razu wziąć kredyt na działkę i budowę domu?

Oczywiście. W takim przypadku musisz mieć przygotowany projekt budowlany. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub zgłoszeniu budowy otrzymasz pieniądze na budowę domu. Tylko kilka banków może wybrać ten rodzaj finansowania.

Czy mogę wziąć kredyt na działkę w jednym banku, a na budowę domu w drugim?

Nie. Bank udzielający kredytu hipotecznego ma nadzieję, że informacja o hipotece będzie na pierwszym miejscu w księdze wieczystej. Wpis obejmie działkę i dom. Dlatego ceny te nie mogą być finansowane przez dwa niezależne banki.

Czy jest możliwe uzyskanie kredytu na działkę, która znajduje się poza terenem objętym planem miejscowym i bez wydanej decyzji o warunkach zabudowy?

Jasne. Na początku było to osiągalne w dwóch bankach. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym zawiera informacje o niezidentyfikowanych warunkach zabudowy.

Trudno jednak powiedzieć, co robi bank w obecnych okolicznościach – brak decyzji o warunkach zabudowy powoduje, że niepewność, czy na danej działce można postawić dom, wynosi 100%.

Jak wybrać dobrego doradcę?

  • Unikaj korzystania z usług dużych firm konsultingowych. Nigdy nie wiadomo, czy rozmawiasz z długoterminowym ekspertem czy kimś, kto jest w trakcie szkolenia.
  • Poszukaj specjalisty, który od wielu lat działa pod swoim imieniem i nazwiskiem oraz ma wielu zadowolonych klientów.
  • Poszukaj doradcy, mającego doświadczenie w pozyskiwaniu kredytów hipotecznych. Porozmawiaj z nim o jego doświadczeniu.
  • Unikaj doradców, którzy chcą złożyć tylko jeden wniosek z informacją, że na pewno dostaniesz pożyczkę.

Zapraszam do kontaktu.

Najczęściej zadawane pytania

W dzisiejszym artykule skupię się na najczęstszych pytaniach, nurtujących Klientów przed podjęciem decyzji o wzięciu kredytu hipotecznego, który niezmiennie cieszy się dużym uznaniem i pozwala zrealizować marzenie o własnej nieruchomości. Stał się on jednym z podstawowych produktów, oferowanych przez instytucje finansowe. Trend zakupu mieszkań na wynajem w dalszym ciągu wykazuje tendencję wzrostową i nic nie zapowiada, aby w tej kwestii miało się coś zmienić.

Zauważyłem, że jednym z najczęściej zadawanych przez moich Klientów pytań jest to, dotyczące warunków, jakie trzeba spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny.

Uwzględniamy tu przede wszystkim 3 elementy.

  1. Zdolność kredytowa. Musimy posiadać dochody, które umożliwią nam spłatę rat kredytu
    Hipotecznego. Należy wziąć tu pod uwagę wszystkie dotychczasowe raty innych kredytów i zobowiązań.
  2. Wkład własny. Obecnie, w zależności od banku musimy pokryć z własnych środków co najmniej 10% wartości nieruchomości, chociaż najczęściej wynosi on 20%. Przy niższym wkładzie własnym banki bardzo często wymagają ubezpieczenia kredytu, które stanowi zabezpieczenie w momencie, gdy z różnych przyczyn nie będziemy mogli spłacić zobowiązania.
  3. Odpowiednia wartość nieruchomości. Instytucja finansowa musi mieć pewność, że dana nieruchomość będzie stanowić zabezpieczenie, w przypadku gdyby kredytobiorca miał problemy ze spłatą. Wyceny może dokonać odpowiednio przeszkolony pracownik banku lub rzeczoznawca majątkowy. Bank może także udzielać gwarancji na inną nieruchomość, będącą własnością co najmniej jednego kredytobiorcy.

Uzyskanie kredytu hipotecznego wymaga spełnienia wszystkich powyższych warunków.

Jak dużo trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to zazwyczaj zobowiązanie zaciągane na okres 20-25 lat. Bank musi zyskać pewność, że kredytobiorca będzie w stanie spłacać kolejne raty. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to, ile należy zarabiać. Zależy to przede wszystkim od wysokości kredytu. Instytucje finansowe posiadają własną politykę udzielania kredytów hipotecznych. Z tego też powodu, różnica w wysokości udzielonych pożyczek może sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Banki podlegają także pewnym odgórnym zasadom. Np. w niektórych przypadkach hipoteka nie może przekraczać połowy dochodów kredytobiorcy. Jeśli dochód nie jest wyższy od średniej krajowej rata nie może przewyższać 65% kwoty. Banki biorą pod uwagę również stałe koszty utrzymania rodziny pożyczkobiorcy i inne czynniki, takie jak bieżące zobowiązania, okres kredytowania lub parametry ceny kredytu.

Jakie dokumenty należy złożyć ubiegając się o kredyt hipoteczny?

Do uzyskania kredytu niezbędne jest złożenie kompletu wymaganych dokumentów. Mogą one nieznacznie różnić się pomiędzy poszczególnymi bankami oraz mogą mieć określony termin ważności. Ze względu na ilość, warto zacząć je gromadzić z wyprzedzeniem. Do przedłożenia w instytucji finansowej należy przedłożyć m.in. dokument tożsamości, dokumenty weryfikujące źródła dochodu, np. zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu, wyciąg z konta bankowego na ostatnie trzy, sześć lub dwanaście miesięcy, deklaracja PIT – 37 za ostatni rok, umowa o pracę, a dla osób prowadzących działalność gospodarczą oryginał zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu z tytułu składek, zaświadczenie o wpisie do CEIDG. Kolejnymi dokumentami, które należy okazać są te, bezpośrednio związane z nabywaną nieruchomością: umowa przedwstępna, zawarta z deweloperem, wypis z Centralnej Ewidencji Gruntów i Budynków, prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę na danej działce, umowa przedwstępna potwierdzająca chęć nabycia nieruchomości z rynku wtórnego czy odpis nieruchomości z księgi wieczystej.

Jak obliczyć zdolność kredytową?

W obliczaniu zdolności kredytowej mogą nam pomóc kalkulatory dostępne na stronach internetowych. Są to obliczenia szacunkowe, opierające się na mniejszej ilości danych, niż w przypadku dokumentów wymaganych przez bank. W ustaleniu zdolności kredytowej pomagają również doradcy finansowi. Zajmuję się tym podczas spotkań z Klientami.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Na koszt kredytu hipotecznego wpływa wiele różnych czynników. Przede wszystkim należy wziąć pod uwagę oprocentowanie, liczone w skali roku. Składa się ono ze stopy procentowej, której wysokość ustalana jest przez Bank Centralny oraz marży, zależnej od danego banku.

Następnie powinniśmy uwzględnić prowizję za udzielenie kredytu, koszty ubezpieczenia, dodatkowe produkty, takie jak karta kredytowa, czy dodatkowe ubezpieczenie, opłata przygotowawcza, karencja czy wakacje kredytowe.

Ile wynosi oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu jest podstawowym kosztem związanym ze spłatą kredytu. To od niego zależy, jaką kwotę z tytułu odsetek będziemy musieli spłacić wraz z otrzymanymi środkami.

Składa się ono z dwóch podstawowych składowych: marży banku oraz stawki bazowej, na której nasz bank nie ma wpływu.

najczęściej jest to WIBOR(R) 3M lub WIBOR(R) 6M, którego wysokość zależy od stopy referencyjnej, ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej.

Suma WIBOR-u i marży daje nam całkowite oprocentowanie kredytu.

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Decyzja o własnym domu często wiąże się z potrzebą wsparcia budżetu przez kredyt hipoteczny. Ponieważ jest to zobowiązanie podejmowane na lata, warto przeanalizować wszystkie możliwe rozwiązania i wybrać to, które odpowiada nam najbardziej. Pomoże nam w tym ekspert finansowy. Dziś skupimy się na tym, jakie pytania warto zadać specjaliście w trakcie spotkania, aby uzyskać profesjonalną pomoc oraz sprawdzić, czy odpowiada nam sposób jego działania.

Jakie jest dotychczasowe doświadczenie eksperta?

W branży kredytowej liczy się nie tylko wiedza, ale też doświadczenie, które pozwala mi świadczyć swoje usługi na najwyższym poziomie. Każda umowa sprawia, że wiem więcej oraz stale poszerzam swoje kompetencje. Im większe doświadczenie, tym mniejsze ryzyko dla kredytobiorcy, że jego oczekiwania nie zostaną spełnione.

Jak wygląda proces kredytowy?

Procedura kredytowa bywa zawiła oraz skomplikowana. Dlatego warto zapytać eksperta, jakie są jej poszczególne elementy. Wytłumaczy on, jakie dokumenty należy przygotować w każdym etapie, czy kiedy sprawdzić zdolność kredytową.

Jaka jest nasza zdolność kredytowa?

Ekspert finansowy powinien ocenić naszą zdolność kredytową w czasie od kilku do kilkunastu minut. Opiera się to m.in. na informacjach dotyczących źródła i wysokości zarobków, czy historii spłacanych wcześniej kredytów.

Czy można poznać rekomendacje Klientów?

Miarą pracy ekspertów finansowych są Klienci. Ich zadowolenie wynika z zaangażowania w sytuację i znalezienia opcjonalnego rozwiązania.

Ile kosztuje kredyt?

Ubiegając się o kredyt należy brać pod uwagę fakt, że na jego łączny koszt wpływa szereg parametrów. Należą do nich m.in. wysokość wkładu własnego, oprocentowanie czy przeznaczenie kredytu.

Jak wypełnić wniosek kredytowy?

Ekspert finansowy powinien pomóc swoim Klientom maksymalnie uprościć procedury kredytowe. Dlatego w mojej gestii leży wsparcie w wypełnieniu wszystkich formalności.

Z chęcią odpowiem na wszystkie pytania. Zapraszam do kontaktu.

Jak zbudować historię kredytową?

Nawet jeżeli w danej chwili nie planujemy brania kredytu, nie można wykluczyć, że w przyszłości nie będziemy chcieli tego zrobić. Aby go otrzymać i wynegocjować naprawdę korzystne warunki spłaty, nie wystarczą jedynie odpowiednie zarobki. Sprawdzeniu ulega także historia kredytowa. Składają się na nią wszystkie informacje dotyczące wszystkich naszych aktualnie spłacanych oraz wcześniejszych zobowiązań, zgromadzone w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Dotyczy to również zakupów na raty, debetów na koncie oraz kart kredytowych.

Dzięki takim działaniom BIK ocenia, z jakim ryzykiem wiąże się udzielenie nam pożyczki. Po złożeniu wniosku o dany produkt kredytowy banki wysyłają zapytanie o historię kredytową interesanta. Jeśli wszystko zostało opłacone na czas, instytucja finansowa ma podstawy, aby założyć, że kolejne zobowiązania będą spłacane w określonym terminie.

Jak zbudować dobrą historię kredytową?

Obraz rzetelnego kredytobiorcy możemy zbudować przede wszystkim poprzez pilnowanie terminowości spłat. Warto rozważyć zakup jakiegoś sprzętu na raty, czy wzięcie małego kredytu. Jednym z najprostszych sposobów na zwiększenie swojej wiarygodności jest też regularne i rozsądne korzystanie z karty kredytowej.

Podczas spłacania zobowiązań warto wyrazić zgodę na przetwarzanie danych. Dzięki temu instytucje bankowe zobaczą, że wcześniejsze kredyty były opłacone zgodnie z harmonogramem.

Zbyt wiele kredytów wziętych w tym samym czasie może sprawić, że bank uzna kolejne zobowiązanie jako znaczące obciążenie.

W sytuacji, kiedy przewidujemy problemy związane ze spłatą określonego zobowiązania, warto skontaktować się z bankiem i ustalić nowe zasady pobierania należności. Zwlekanie z zapłatą pogarsza historię kredytową.

Brak historii kredytowej w rejestrze BIK może sprawić, że bank będzie wobec nas nieufny i niechętnie spojrzy na możliwość udzielenia nam pożyczki. Dlatego zachęcam do jej przemyślanego budowania.

Czy to dobry czas na kredyt hipoteczny? „Może być tak, że ceny jeszcze bardziej wzrosną.”

Czy czas pandemii koronawirusa to dobry moment na wzięcie kredytu hipotecznego? Jak mówi niezależny ekspert finansowy Jakub Szwedo – owszem. Obecna sytuacja gospodarcza powoduje, że staranie się o kredyt nie jest bardzo utrudnione, a przy odpowiednim doradztwie można znaleźć oferty, które nie będą wymagały większego wkładu własnego niż przed pandemią. Ruch na rynku nieruchomości jest nieustanny. Słabnąca wartość lokat sprawia, że zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorcy chętnie inwestują w mieszkania. Można się więc spodziewać, że ceny nieruchomości będą jeszcze rosnąć.

Czy to dobry czas na kredyt hipoteczny? Tak, ale oferta banków musi zostać odpowiednio zweryfikowana. Jak to zrobić?

Pandemia koronawirusa może wydawać się czasem specyficznym i niesprzyjającym korzystaniu z instrumentów finansowych takich jak kredyty. Ten stereotyp obala Jakub Szwedo. Jak mówi ekspert, obecna sytuacja gospodarcza może być dla niektórych mobilizacją, np. by zainwestować w nieruchomości lub przyspieszyć marzenia o zakupie wymarzonego domu.

– Może być tak, że ceny jeszcze bardziej wzrosną lub banki zwiększą obostrzenia dotyczące wkładu własnego, a przecież mieszkać gdzieś musimy – mówi Szwedo. – To jest decyzja podejmowana zawsze indywidualnie, bo klienci znają swoje potrzeby, ale i ograniczenia. Moją rolą jest wyznaczenie pewnych kierunków działania. Jeden z moich klientów od czterech lat szuka wymarzonej nieruchomości i od początku mówi, że już za chwilę ceny zaczną spadać i on wtedy kupi mieszkanie marzeń po okazyjnej cenie. Prawda jest jednak zupełnie inna: ceny na rynku wtórnym wzrosły o 40%, a na pierwotnym jeszcze więcej. Zawsze się śmiejemy podczas spotkań, czy to już jest dobry moment, czy jeszcze nie.

Jeżeli ktoś nie czuje się gotowy do wzięcia kredytu, to zawsze lepiej poczekać, niż „porwać się z motyką na słońce”. Nie zmienia to jednak faktu, że obecna sytuacja sprzyja podejmowaniu decyzji o kupnie własnego mieszkania.

– Zachęcam do weryfikacji ofert w różnych instytucjach finansowych. Można chodzić od banku do banku, ale zwykle jest tak, że albo dostaniemy ofertę, która nam się spodoba i już podejmujemy decyzję, nie sprawdzając, jak wygląda oferta innych instytucji lub odwrotnie – zniechęcamy się, bo zaproponowane nam warunki są niekorzystne. Zachęcam do spotkania się z niezależnym ekspertem finansowym. Posiadam oferty wszystkich banków komercyjnych w Polsce oraz wieloletnie doświadczenie, które powoduje, że weryfikacja tych ofert jest bardzo krytyczna. Wybieramy najlepszą ofertę dla klienta, analizując zdolność kredytową, wkład własny, oczekiwania i wszelkie zmienne – wyjaśnia Szwedo.

Usługa doradcy kredytowego jest bezpłatna. Jak to możliwe?

Usługi doradców kredytowych są bezpłatne. Jak to możliwe? – Moje wynagrodzenie pokrywane jest przez bank, który klient ostatecznie wybiera. Stawki są jednolite, więc ekspert niezależny nie ma żadnego interesu w tym, żeby preferować konkretny bank. Sytuacja jest więc bardzo transparentna, moja usługa nic nie kosztuje – dodaje Jakub Szwedo.

Minimalny wkład własny to obecnie 10% wartości zakupu nieruchomości. Kupując więc mieszkanie za 200 tysięcy złotych, powinniśmy mieć przygotowane ok. 20 tysięcy złotych. Wkład własny, który daje nam niemal pewną gwarancję zdobycia kredytu to 20–25%. Im większe nasze zaplecze finansowe, tym jesteśmy atrakcyjniejszym klientem pod kątem ryzyka, a w czasach pandemii banki mogą preferować takich klientów. Nie należy jednak zapominać, że mniejsza kwota kredytu sprawia, że klient jest bardziej wymagający.

– Rozmowa ze mną ma utwierdzić klienta w przekonaniu, z jak dużym prawdopodobieństwem jest szansa na otrzymanie finansowania. Zminimalizowane zostaje wtedy ryzyko, że klient podpisze umowę przedwstępną, nie mając wiedzy, czy rzeczywiście kredyt zostanie mu przyznany – przekonuje ekspert. – Nigdy nie ma tak, że dwa przypadki są takie same. Każdy klient jest inny, każdy ma inną sytuację, a otoczenie gospodarcze również ma wpływ na to, ile czekamy na decyzję kredytową i jakie otrzymamy warunki.

Kredyt gotówkowy dla osób pracujących za granicą

Jeśli pracujesz za granicą, ale chcesz ubiegać się o kredyt gotówkowy w Polsce, musisz wiedzieć, na jakich warunkach bank udzieli (lub kiedy nie udzieli) Ci finansowania. Poniżej poruszam kilka najważniejszych kwestii, które musisz wiedzieć.

Wyższy dochód to nie wszystko, czyli kiedy bank nie udzieli kredyt

Żeby bank wziął pod uwagę dochód podczas oceny zdolności kredytowej, musi on pochodzić z pracy na podstawie umowy o pracę lub kontraktu.

UWAGA: Bank nie respektuje dochodów osób, które mają własną działalność poza granicami kraju, nawet jeśli dochody te są wyższe niż osób, które pracują na podstawie umowy o pracę czy kontraktu.

W tym celu w banku, musimy złożyć poniższe dokumenty:

  • zaświadczenie o dochodzie
  • wyciągi z konta z wpływami z przynajmniej trzech miesięcy
  • raportu z miejscowego Biura Informacji Kredytowej (lista poniżej)

W przypadku kredytu gotówkowego na decyzję będziemy czekać ok. 3 dni. Najlepiej złożyć wnioski do kilku banków jednocześnie.

Lista miejsc za granicą, w których uzyskasz raport z BIK

Powyżej pisałem o tym, że jednym z wymaganych dokumentów podczas starania się o kredyt w Polsce będzie raport z miejscowego Biura Informacji Kredytowej. Sprawdź, gdzie udać się w kraju, w którym pracujesz, w celu uzyskania takiego raportu:

Nie tylko pomogę znaleźć najlepsze rozwiązanie (każdy ma inne preferencje podczas wyboru oferty bankowej – podpowiem, na co warto zwrócić uwagę), ale także pomogę skompletować ważne dokumenty. Zapraszam na niezobowiązujące spotkanie!

 

Ubieganie się o kredyt gotówkowy lub hipoteczny przez marynarzy – kilka najważniejszych kwestii

Ze względu na czynniki takie jak: częsta zmiana waluty dochodów, zmiana pracodawców czy praca na podstawie kontraktów – marynarze spotykają się z trudnościami podczas ubiegania się o kredyt gotówkowy lub hipoteczny, a czasami nawet z odmową udzielenia finansowania w ogóle. W tym poradniku poruszę kilka najistotniejszych kwestii, dotyczących kredytów dla marynarzy, o których trzeba pamiętać, zanim zacznie się starania o finansowanie.

5 ważnych dokumentów, które musisz przedstawić w banku

Ilość dokumentów, jakich będzie wymagał bank, jest nieco inna niż w przypadku starania się o kredyt przez osobę zatrudnioną na podstawie umowy o pracę. Dokumenty, jakie musisz zgromadzić, to:

  • kontrakty menedżerskie z bieżącego i poprzedniego roku (przerwa pomiędzy kontraktami nie powinna przekraczać 6 miesięcy),
  • wyciąg z rachunku bankowego z ostatniego roku,
  • potwierdzenia wypłat wynagrodzenia z ostatniego roku,
  • kopia książeczki żeglarskiej.

Kredyt hipoteczny w walucie obcej czy złotówkach – kwestia wyboru czy mus?

Jeśli marynarz otrzymuje wynagrodzenie w walucie innej niż złotówki (EURO, USD, GBP) zgodnie z jedną z rekomendacji KNF możliwość zaciągnięcia kredytu występuje wyłącznie w tych walutach. Niestety ilość banków posiadających w ofercie kredyty walutowe jest bardzo mała.

Alternatywą jest otrzymanie kredytu w PLN. Jednak konieczne jest spełnienie określonych warunków. Mianowicie do kredytu musi przystąpić drugi współkredytobiorca otrzymujący dochody w złotówkach. Dochody marynarza obniżane są do wynagrodzenia osoby zarabiającej w PLN.

Przykład: Osoba zarabia w PLN 3.000 netto, marynarz w przeliczeniu na PLN 10.000. Wówczas zostanie przyjęty łączny dochód na poziomie 6.000 PLN netto. Oczywiście, za każdym razem przeliczana jest zdolność kredytowa, co do planowanego zobowiązania.

 

Kredyt gotówkowy dla marynarza waluta czy złotówki?

Marynarz może ubiegać się o kredyt gotówkowy w Polsce. Procedury są bardziej liberalne niż w przypadku kredytu hipotecznego (nie obowiązuje rekomendacja SII wydana przez KNF). Jedyną dostępną walutą dla tego typu kredytu są złotówki, nie ma możliwości ubiegania się o kredyt gotówkowy w walucie.

Kredyt może zostać przeznaczony na cel dowolny, konsolidację swoich zobowiązań itp. Maksymalny okres kredytowania to 120 m-cy. Dokumenty niezbędne do złożenia wniosku to:

– kontrakt z ostatnich 12 m-cy,

– wyciąg z konta, na które wpływa wynagrodzenie,

– książeczka żeglarska.

Chętnie pomogę rozwiać wszelkie wątpliwości i podpowiem najlepsze rozwiązania, uwzględniając każdy aspekt sprawy. Zapraszam na niezobowiązujące spotkanie!